01基本案情： 买房子本是一件值得高兴的大事，可南阳的王女士却被搞得十分糟心。

起因是2019年，王女士通过现金及微信转账向张先生支付5万元购买一套房产，张先生出具了收据并约定剩余款项支付，内容为：“今收到XX村一套房产2楼，房价45万。今收定金5万元，余款40万，在20天内付30万。剩余10万元在2020年入住前付清不计息，如违约可按20%计息。卖方保证本房产无任何产权纠纷，债务纠纷。另：双方保证本房产拆迁户平分”。

后经王女士了解，自己购买的这处房产为小产权房，未办理相关不动产产权登记手续，且为多人共有，不受法律保护。

得知此事后，王女士便找到张先生要求他退还房屋购房款5万元。经王女士多次催要，虽答应在房子重新卖出有钱后予以返还，可却总以各种理由推脱。

无奈，王女士便找到我所代理案件起诉对方，希望律师能维护自己的合法权益：确认双方的房屋买卖合同关系无效；返还5万购房款。

02张先生辩称： 房屋买卖协议是双方的真实意思表示，为有效协议，双方均应全面履行。王女士反悔不再买房，是严重的违约行为，依法应当承担违约责任。根据合同约定，“如违约可按 20%计息”，故提出反诉请求：王女士按40万元的20%向自己计付利息8万元。

03我方律师认为： 王女士不支付后续房款的原因是没有房产证且产权不明确，张先生将非本人所在村土地上建设的房屋出售给王女士违反法律规定，该合同依法确认无效，因此该合同的违约责任约定也无效，王女士不应承担违约责任。案涉房屋并未交房占有，张先生在此期间一直对外出售案涉房屋，王女士也并未对其造成实际损失，因此不应承担违约责任。

以上事实有收条、《南阳市居（村）民建房建设工程规划许可证申请书》、集体土地使用证、《房屋买卖合同》等证据予以证实。

04法院经审理认为： 

关于此案的本诉部分，王女士与张先生就案涉房屋买卖事宜口头达成合意并支付了购买定金，虽然没有签订书面合同，但双方在收条中关于房屋价格、支付方式、违约责任等均进行了明确约定，已形成了房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同虽然是双方真实意思表示，但根据提交的《南阳市居（村）民建房建设工程规划许可证申请书》、集体土地使用证可知，双方买卖的房屋系在案外人刘先生宅基地上所建造，所附属的土地是村集体用地。房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

此案原被告双方均非村集体成员,双方的交易涉及将村集体土地使转让给非集体经济组织成员，违反国家法律禁止性规定。依照《民法典》第一百五十三条中“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”和《民法典》第一百五十七条中“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿”的相关法律规定，对于王女士主张双方买卖合同无效、张先生返还5万元的诉讼请求，法院予以支持。

张先生辩称该5万元应属于定金，适用定金罚则不予退还的辩解理由，因定金合同中定金罚则的适用是以违反有效成立并生效的主合同为前提，而本案中双方关于案涉房屋的买卖合同无效，双方定金合同作为从合同亦无效，故被告的该项辩解理由法院不予采纳。

05关于此案的反诉部分： 因双方买卖合同无效，合同中关于违约金的相关条款约定亦无效，故张先生要求违约金等诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。

06综上所述，判决如下： 

一、确认原告（反诉被告）王女士与被告（反诉原告）张先生之间的房屋买卖合同无效；

二、判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）张先生向

原告（反诉被告）王女士返还购房定金5万元；

三、驳回被告（反诉原告）张先生的反诉请求。

此案历经一审、二审反诉，在律师的帮助下，王女士成功地维护了自己的合法权益，解决掉了这件折磨自己多年的糟心事。