一、基本案情：

王军（化名）从张天（化名）那儿买了一处房子，双方签订了《房地产买卖居间协议》与《按揭房产转让协议》，并在公证处进行了公证。王军在支付购房首付款后，按约定每月向张天支付房款。随后便开始装修入住。

然而，王军的房子却被法院查封了。他百思不得其解，会不会是弄错了？原来，自己的房子已经于购买之前被张天抵押给了银行。而张天在转让之前没有清偿债务。由于涉案房产是按揭房，在贷款偿清前无法办理过户登记，所以房子仍在张天名下。现张天无法清偿银行债务，被银行申请执行名下的房产。就造成了眼下这个状况。

二、双方争议：

王军认为：自己与张天签订了合法有效的房屋转让协议，并依约支付了购房款，合法占有了房屋，应排除法院对自己房屋的执行措施。

银行认为：张天已将涉案房产抵押给自己，但其转让却未通知，且没有提前清偿所担保的债权，已经损害了银行的权益，故该转让行为无效；而王军明知贷款偿清前无法办理过户登记手续仍然进行购买，存在严重过错；且提供的证据不足以证明在法院查封前已实际占用涉案房产，故不能排除执行。

三、办案经过：

我所办案律师在了解案情后，对于银行提出的质疑逐一击破：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

1

王军与张天签订《按揭房产转让协议》，现买卖双方及中间人对该交易及协议均无异议，应当认定该协议的真实性。

2

《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。”故银行关于张天将抵押的房产进行交易，该转让行为无效的抗辩理由不能成立。

3

王军提交了水、电费、物业费、垃圾费等交款收据，可以认定其在查封之前已合法占有该不动产。故关于银行抗辩王军未实际占用案涉房产的理由，不能成立。

4

王军在购买案涉房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而其并不因此而具有法律上的可责难性。王军对案涉房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因原权利人的行为而产生的一切风险。故不应认定未办理过户登记系王军自身过错。

综上，应该排除对涉案房屋的执行措施。

四、法院判决：

最终，法院支持了我所办案律师提出的主张：不得执行涉案房产！此案盘根错节，错综复杂，涉及众多，但我所不负所托，又一次成功地捍卫了当事人的合法权益。